今のバリ島は、日本の昭和40年代後半


これからのバリ島不動産投資チャンスを考える


バリ島サヌール


これまで、過去のバリ島について記事を書いた。

要点は以下の通りである。

・ 為替 : 日本円に対して、インドネシアルピアは6倍になった。

・ 物価 : 全体的に、バリ島の物価は10倍以上に上がっている。

・ 土地 : バリ島南部の土地は、ルピア建てで50倍以上になった。

いずれも、10年から15年前と比較している。

さて、これからバリ島の土地価格は上がるか。

具体的には、ヌサ・ドゥア、ジンバラン、クタ、レギャン、スミニャック、クロボカン、チャングー、ウマラス、

サヌール、デンパサール、ウブドなど、知られている街について考えてみる。

いずれも、デンパサール空港から30分以内(ウブドを除く)の街だが、これまでのようなペースでの

土地の値上がりは考えにくい。

では、バリ島の不動産ビジネスのチャンスは少ないのか。

私は、これからもバリ島の不動産はチャンスが続くと考えている。

ただし、ビジネスの取り組み方を変える必要はある。

今のバリ島は昭和40年代後半の日本と似ている。

それなりの金持ちだけが車を買い、マクドナルドに行く。

日本にマクドナルド1号店ができたのが1971年(昭和46年)。

大卒初任給(平均)46400円、タクシーの初乗り130円、JR初乗り30円の時代に、

マクドナルドのビックマックの値段は200円もした。

私は小学校の時、マクドナルドは憧れで親にお願いして連れて行ってもらったが、

すごく高くて申し訳なかったという記憶がある。

現在のバリ島の最低賃金を日本と同基準で考えると20000円ほどである。

大卒初任給だと30000~50000円ほどのイメージだ。
(バリ島の場合、チップなども含めて考えるから実際より高くなる)

バリ島のマクドナルドの値段は、日本と同じか少し安い程度なのだが人気がある。

彼らにとって、スターバックス、ピザハット、マクドナルドはちょっと憧れである。

これは現地に住む私の生活実感だ。

今のバリ島を日本の昭和40年代後半を考え、

次回、これからのバリ島不動産の投資チャンスを考察する。





バリ島の不動産投資戦略 | コメント(0) | 2014/09/03 01:22

昔、スミニャックは田舎だった


人気のスミニャックは何もない田舎だった!

今、バリ島で一番おしゃれで人気のあり、土地の価格が高い場所といえば、スミニャックである。

私が知るかぎり、スミニャックで1アール1000万円以下の土地はない。

そんなスミニャックだが、私がバリ島に来た頃はなにもない「ど田舎」で、ホテルもレストランもなく、

クタにも歩いていけない、とても不便なところだった。

当時の「地球の歩き方」には、地名さえ出ていない。

 ↓クリックで拡大
P9015292_R.jpg P9015293_R.jpg

当時のスミニャックの土地は、1アール2万円で買えた。

それが今では、1000万円。 500倍!である。

考えてみれば、昔の日本も同じだ。

今ではすっかり人気の街になった二子玉川は、30年前の私が子どもの頃は遊園地以外は何もない田舎で、

現在の東急田園都市線は、新玉川線と呼ばれていて、渋谷から二子玉川までで二子玉川は終点だった。

田園都市線の沿線は、電車がない不便な地区で、横浜でも緑区といえば田舎の代名詞だったのだ。

もう少し前の話をすると、渋谷だって、三軒茶屋だって似たようなものである。


1912年頃の渋谷~恵比寿間                 1959年頃の渋谷駅南口付近 
昔の渋谷 昔の渋谷
東急:渋谷フォトミュージアムより


さて、バリ島の話に戻る。

前記事でも書いたが、バリ島の土地は、ここ数年の間にかなり値上がりした。

これからも同様に、値上がりし続けるのか。

値上がりはするだろう。

問題は値上がり率であるが、1000倍とまでは言わないまでも20倍くらいにはなるのか。

スミニャックだけに関していえば、難しいと思う。

バリ島全体で見れば、、、。

いよいよ、次回本題に入る。







バリ島の不動産投資戦略 | コメント(0) | 2014/09/02 22:45

今は昔、バリ島不動産投資2


物価から考えるバリ島の不動産

今は昔、バリ島のレンタカーは1日100円、運転手付きタクシーのチャーターは200円くらいだった。

もちろん、これは現地で直接手配した場合で、ホテルや日本の旅行会社で手配すると5000円くらいしたが。

その証拠はこちら、前記事の「地球の歩き方」から。

 ↓ クリックで拡大
過去のバリ島不動産投資 過去のバリ島不動産投資

それが、今ではレンタカーが1日2500円、タクシーだと3500円くらいする。

この価格にしても、私がバリに住んでいて相場を知っているからこその価格で、旅行者では難しい価格である。

ガソリンにしても、10年ほど前までは1リッター 5円以下でガソリン代なんて考えたことがなかった。

今では、昨年の値上げ(45円→65円)により、1リッター65円になっている。

土地もものすごく上がった。

今回1アール700,000,000ルピア(約700万円)購入するヌサ・ドゥアの土地だが、

10年ほど前は15,000,000ルピア(約15万円)だった。

いや、実際にはルピアの為替が6倍になっていることを考えると、1アール2.5万円だったことになる。

えっ、まてよ。

2.5万円 → 700万円。 280倍!!!???

何度計算しても、280倍。

その当時、1000万円投資していれば、28億円である。

このヌサドゥアの土地が特別かといえば、そんなことはない。

バリ島内の道路がある土地ならば、すべて100倍になっていると思う。

逆に、100倍になっていない土地を探すほうが難しい。

私は何人も、土地の値上がりで億万長者になっている日本人を知っている。

彼らは何をしたわけでもない。 土地がべらぼうに値上がりしただけだ。

では、これからバリ島で100倍になる土地はあるか。

答えは、ある、たぶん、あるはずである。

ただ、10年前みたいに、どこの土地を買っても100倍以上になることは、ない。

私が購入する1アール700万の土地は、暫くの間に1500万円にはなるだろう。

でも、100倍にはならない。

そう考えた時、一昔前と今では、バリ島の不動産投資の方法を変える必要がある。

次回、その方法について解説する。










バリ島の不動産投資戦略 | コメント(0) | 2014/09/01 22:59

今は昔、バリ島不動産投資1


為替から考えるバリ島不動産投資

今から16年前、私は初めてバリ島に来た。

その時の、「地球の歩き方」がこれ。

過去のバリ島不動産投資

もちろん、その頃からバリ島で不動産投資していたわけではない。

もし、その頃から本格的に不動産をやっていれば、私の資産は100億円をくだらない。

それは、本記事から数回の記事を読んでもらえれば分かるはずだ。

当時の為替は、1Rp=0.05円。

現在の為替は、1Rp=0.008円。

インドネシアRpは、円に対して6倍も強くなっている。

↓クリックで拡大。当時のレートが分かる。
過去のバリ島不動産投資

つまり、バリ島の不動産価格が同じならば、当時は今の1/6で買えたということになる。

為替についていえば、大きなトレンドで考えると、これからもインドネシアルピアは強くなると予想される。

インドネシアGDP
出典:世界経済のネタ帳

国の経済は、1人あたりGDPが3000ドルと超えると一気に加速して上昇するといわれている。

他のアジアの国と比較すると、

韓国は、1988年に3000ドル → 1996年10000ドル → 2008年20000ドル → 現在27000ドル

マレーシアは、1998年3000ドル→ 2005年5000ドル→ 2012年10000ドル → 現在11000ドル

もちろん、国によって成長のスピードは違う。

しかし、「GDP3000ドルの法則」「10000ドルの法則」という言葉があるが、その通りに行くかはともかく、

インドネシアがそれなりに経済成長していくことに疑いはない。

インドネシア経済の成長を踏まえれば、インドネシアルピアが長期的に強くなることは当然といえる。

ちなみに、
日本は、1981年10000ドル → 1987年20000ドル → 1995年42000ドル → 現在38000ドル

日本は20年もの間、経済成長していない。

為替から考えた場合、日本・円をインドネシア・ルピアに替えて、投資することは不動産にかぎらず

メリットになるはずである。

次回は、インドネシアの物価、不動産価格に触れる。










バリ島の不動産投資戦略 | コメント(0) | 2014/09/01 22:07
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