お金がない人のバリ島アパート経営2


バリ島の不動産経営

バリ島アパート経営の経費など

バリ島アパート経営 お金がない人のバリ島アパート経営2
お金がない人のバリ島アパート経営2 お金がない人のバリ島アパート経営2

前回の記事で、このアパートは、

1日1500円で賃貸できるとして、 1500円×10部屋×365日×=546万円

の賃料収入があると言いました。

今回は、実際に掛かる経費を想定して、収支を考えてみます。

確かにこのアパートは、1部屋10ドル~15ドルでデイリーレンタル出来ると思います。

ただし、このままの現状ではムリです。

賃料は確かに安いですが、何もないので揃えるのにお金がかかります。

寝るだけと思えば大丈夫かもしれませんが、レンタルするとなると最低限の設備と見かけは必要です。

あと、シャワーはついてますが勿論温水ではありません。

水シャワーです。 トイレは洋式のトイレです。

台所はありません。

なので部屋で料理はできません。


ペンキ代15万円
WIFI工事代10万円  使用料毎月10万円
人件費24万円
光熱費30万円
部屋代1年 67万円

合計1年160万円
2年目以降135万円

あとは、稼働率も考える必要があります。

稼働率を50%とすると、

レンタル1日1500円として

1500円×10部屋×365日×50%稼働率=273万円


現実的な収支を計算してみると、年間140万くらいの利益でしょうか。

それでも、1年単位で借りてやれば面白いと思いますし、

同様の物件を複数探して経営すれば悪くはありません。


実際には、ジンバランはサーファーが多くこれくらいの金額であれば

利用客は多くいるので、稼働率は50%を超えると思います。


ではまた。
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投資の考え方 | コメント(0) | 2015/08/22 19:54

お金がない人のバリ島アパート経営


バリ島の不動産投資

お金がない人のためのバリ島アパート経営

アパート経営というとお金持ちのやることと思っている人が多いでしょう。

千万単位を投資して、物件を購入し、賃貸の利回りを得る。

普通はそう考えますよね。

でも、バリ島では物件を賃貸し、それを又貸しして儲けている人が違います。

私が知るかぎりでは、多い人で30部屋以上の人もいます。

以下に紹介するのは、ジンバランのローカルアパートです。

1部屋Rp700,000/月額で、日本円で約6500円です。


1階5部屋、2階も5部屋あります。

全部で10部屋ですが、まるごと1棟借りても月に65000円です。

さらに、このオーナーさんは屋上(3階部分)にも部屋を作りたいと言ってます。

3階部分は景色は最高です。

ただ、このオーナーさんはお金を出せないので、賃借人に出してほしい、
と言っています。

まあ、それはともかくとして、このホテルはいくらで又貸しできるのか!?

1日1500円として
1500円×10部屋×365日×=546万円

仕入れは、65000円×12ヶ月=78万円

えっ!?

78万円の投資で、400万も儲かるの??

利回り700%?? 

利益率スゴくない!!


当然、そんなにウマい話がある訳ありません。笑

経費もかかるし、毎日満室のはずもないです。

次回、その辺りの詳細をお話します。

ではまた。

バリ島アパート経営 バリ島アパート経営
バリ島アパート経営 バリ島アパート経営
バリ島アパート経営


投資の考え方 | コメント(0) | 2015/08/21 21:52

ごまかせない日本、ごまかし天国バリ島


バリ島不動産投資


マイナンバー制度で何が変わる!?

日本では今秋から「マイナンバー制度」が導入されます。

投資家さんたちは漠然とどうなるんだろう、と不安なようです。

マイナンバー制度の導入で何が変わるのでしょうか?

ひと言でいえば、財産や税金のごまかしができなくなる、ということです。


これまでも税務署は、強い権限を持っており、国民の資産を把握することができました。

例えば、税務署は、税務調査の対象者の銀行口座情報を知ることができます。

税務署の権限で、銀行にお尋ねを出し、銀行は個人情報とかに関係なく対象者の口座情報を

税務署に提出します。

そうやって、税務署は脱税などを取り締まってきたのです。


ただ、ここで問題なのは、税務調査の対象者をどうやって見つけるのか、ということです。

税務署が調査をするからには、この人かなり怪しい、というアタリをつけなくてはなりません。

また、対象者の銀行口座についても、「どこの銀行に口座があるか」を見つける必要があります。

それがなかなか難しいのです。

だからこれまでお金持ちは、都市銀行の口座は税務署に知られていましたが、

信金や地方銀行の口座は税務署に知られていないことが多かったのです。

さすがに税務署といえども、すべてを把握できませんでした。

もちろん、巨額の脱税事件などは刑事事件ですから、そうなれば捜査となり、

強制的に立ち入りが行われますが、そこまでのことは余程のことであり、

めったにないことです。

とにかく、現実的には資産を分散させることにより、分からない資産がかなりありました。


でも、マイナンバー制度が導入されると簡単にわかってしまいます。

どこの銀行にお金があろうが、番号ですべてがつながるのです。


少額の贈与税もごまかせない!?

年間110万円以下の贈与には税金がかかりません。

これまでは複数の口座に分けて振込をしたら、贈与税の対象かどうかは分かりませんでした。

でも、マイナンバーになると番号同士で紐付けがされるので簡単に分かってしまいます。


不動産も紐付けされる!?

不動産はこれまで、所有権の移転があった場合には、税務署に情報が行きましたが

移転がなければそれほどのチェックは入りませんでした。

これからは、銀行口座とともに不動産や社会保険などすべてがマイナンバーで

紐付けされるようになるので、税金、社会保険は完璧に搾り取られるようになります。

日本では税金のごまかしは、ますます難しくなります。

余計なことを考えず、税金を払って、その信用で銀行から低金利で融資を受け資産を増やす、

というまっとうなやり方をするしかないでしょう。

ただ、法人税は年々下がっていますが、個人の税金は上がっています。

税金をごまかすことはよくないですが、高所得者によってはツラい税率です。


インドネシアは、、

インドネシアの税金は、日本と比べればなんでもアリです。

税金だけでなく、インサイダーも、ワイロもなんでもアリ、というのがインドネシアです。

ただ、それも徐々に変わっていくでしょうが。

今のところ、ワイロを払えば何でも見逃されます。

そんな国だからビジネスチャンスが多いのも事実ですが、どちらがいいかはなんとも言えないです。

私はインドネシアに住んでいますが、やはり時々日本に帰国します。

日本のすべてにおいてキッチリとした仕組みは、なんとも居心地がよいのです。

どちらがいい、とは言えませんが、最近マイナンバー前と行く理由でご相談が多いのも事実です。

お金持ちの皆さま、よくよくご検討してみてくださいね。















投資の考え方 | コメント(0) | 2015/08/03 21:49

ランドバンキングのすすめ


バリ島不動産投資

先日、ジョコウィ大統領から不動産の法律改正の発表がありました。

今後、インドネシア国内での外国人の不動産所有を認める方向になるということです。

そうなれば、さらにバリ島の不動産の価格は上昇するでしょう。

そこで狙い目なのがランドバンキングです。

ランドバンキングとは、土地を買って値上がりするまで待つ、という単純なものです。


では、なぜ、インドネシアの中でもバリ島がいいのか。

バリ島は、インドネシア人にとって憧れの地です。

インドネシアには数百の島がありますが、バリ島ほど先進国が進出している所はないのです。

ビジネスとしてはジャカルタもありますが、観光地のバリ島のほうが外国人が多く、人気もあります。

さらに、、バリ島には高さの規制があります。

観光地だけに景観を損なわないように、高い建物が建てられないのです。

バリ島の面積は、愛媛県ほどでそれほど広くありません。

限られた土地しかないので、外国人の所有が具体的に認められれば今後ますますの上昇が予想できるのです。


ただ、、ランドバンキングの問題点は、

・資金が寝る

・面積の大きい土地になる

という点です。

ヴィラであれば、旅行者に賃貸することができるのですぐに収益を生みます。

土地だけを借りる人はいないので、ランドバンキングはすぐに収益を生みません。

また、ランドバンキングに適した土地は、これから値上がりが見込める土地です。

そうなると高速道路やバイバスが今後通るであろう場所が狙い目で、

そういう土地は現時点では田舎であり、広い単位で売られているのです。

デメリットもあるバリ島のランドバンキングですが、余裕資金で投資する人にとっては

かなりの収益が見込めるでしょう。




投資の考え方 | コメント(0) | 2015/08/01 02:44

海外の銀行金利

バリ島不動産

バリ島には世界中から人が集まっています。

さすがに、アフリカ人は少ないですが、、。

彼らと話していると、日本と違うことがたくさんあります。

文化的には、日本が優れていることが多いですが、投資についてはどうかと思います。

いずれにせよ、グローバル化した世界で生きていくわけで、

今日は投資という分野において、日本の普通という感覚が世界的にどうかを考えてみます。

銀行金利

お金持ちは「5%で運用しないと、お金は目減りする」とよく言います。

実際のところどうでしょう。

世界でも特に金利が高いのは、南米や中東で

アルゼンチン 25%
イラン      22%

などでしょうか。あとは、

ウクライナ  20%
モンゴル   15%

ブラジル 13% ロシア 12% シリア 10%、ジンバブエ 10%、

アジアだと、ミャンマー、インド、パキスタン、インドネシアなどが7~8%くらいでしょうか。

先進国は、、、1%から1.5%くらい。

日本は、特に低くてほぼゼロです。

南米やアフリカは、全般的に金利は高いですが、さすがに為替やインフレのリスクがありすぎて

怖いですよね。

とはいえ、安定している先進国だとちょっとおもしろくない。

不動産の利回りは、金利にプラスして5~10%くらいなので、バランスよく5%にできればいい

というところだと思います。

それにしても、日本の金融機関ももう少しいい商品を作って欲しいものですね。

















投資の考え方 | コメント(0) | 2015/07/14 01:10
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